Камень, ножницы, бумага. Новая поправка к закону о долевом строительстве

Вместо эпиграфа

… камень тупит ножницы, ножницы режут бумагу, а бумага заворачивает камень? Победа в каждом раунде всегда зависит от случая или от того, насколько наивен твой соперник, в общем, никакой стабильности.

Фотопревью взято с photogenica.ru

Застройщик-Банк-Дольщик

Новый закон о долевом строительстве, который начал действовать с 27 июня, призван решить проблему долгостроя и обманутых дольщиков.

Основная идея: если раньше можно было начинать стройку и одновременно уже продавать квартиры, то теперь деньги компании-застройщики смогут получить только за построенное жилье. Соответственно нужно искать инвестора на весь проект с самого начала или брать кредит. Банковский кредит на строительство не является чем-то новым у нас, но то, что все поступающие деньги дольщиков замораживаются на банковском счету и выдаются застройщику после сдачи дома в эксплуатацию, - с таким поворотом событий приходится иметь дело впервые. Благодаря новой поправке к закону роль банка в связке «застройщик-банк-дольщик» усилилась.

Появилось два варианта взаимодействия с банком:

1. Кредитный. На время строительства полученные средства будут храниться в банке на специальном эскроу-счете (от английского escrow – «отданный на время третьему лицу»). Банк блокирует внесенные средства дольщика на эскроу-счету, которые в то же время перечисляются для погашения кредита застройщика.
2. Контролирующий. Банковское сопровождение счета, когда банк контролирует расходование средств ( согласно законодательству - авансы не более 30% проектной стоимости, административные расходы не более 10% и т.д.).

Это кратко о внешней стороне вопроса, давайте рассмотрим его в деталях. 

Долевое строительство. Сколько еще

Долевое строительство было впервые придумано в Аргентине, и далее использовалось в ряде стран Южной Америки, а затем в Египте, Кувейте и ОАЭ. Интересно, что в трех последних странах долевое строительство существует с подачи Великобритании, хотя она сама у себя по этой схеме не строит. Россия в этом отношении тоже не из развитых, а скорее из развивающихся, поэтому с конца 90-х стал практиковаться взаимовыгодный, на первый взгляд, для застройщиков и покупателей вариант – и для дольщика скидка, и компании не приходится брать банковский кредит. Деньги идут, строительство тоже.

В настоящее время в РФ через договоры долевого участия продается около 80% жилья.  Пишет ТАСС

Но несмотря на успешно сданные проекты, в России долевое строительство обросло огромным количеством серых схем и требует либо значительного пересмотра, либо окончательной отмены.

К 1 апреля 2018 года насчитывалось уже 842 проблемных объекта долевого строительства – 1261 дом. Цифры

Все последние поправки в федеральный закон ведут постепенно к главной цели – избавлении от формата долевого строительства, то есть, чтобы продавать можно было только построенное.

Президент России Владимир Путин дал указание правительству, что с 1 июля 2019 года решено прекратить заключение долевых договоров. Подробнее на ТАСС

Неизвестно, будет ли это осуществлено в заявленный срок или позднее, главное, чтобы юридических лазеек для мошенничества стало меньше. Пока альтернатива не найдена, долевое строительство продолжает жить, просто с небольшими затруднениями, но хитрецы найдутся на любую поправку.

Новые поправки и новые риски

Пока имеем, что имеем – новая поправка и надо как-то с ней жить год, а то и два. Для всех трех сторон в связке Застройщик-Банк-Дольщик появляется ряд рисков:

• Банковские организации получат полный контроль над использованием денежных средств, точка коррупции концентрируется в финансовой организации, что нехорошо. И да, банки, как и компании-застройщики, тоже банкротятся, бывает…
• Банковская система, чтобы выполнить функцию технадзора, а также обеспечить застройщиков необходимыми кредитными средствами, должна измениться, здесь речь идет о кадровом ресурсе и непосредственно о финансовом. На это нужно, как минимум, время, а закон уже вступил в действие.

  При условии, что к проектному финансированию допустят ограниченное число банков, могу предположить, что суммарный кредитный портфель, которым они располагают, вряд ли сможет обеспечить финансирование строительной отрасли в нужном объеме»  Андрей Колочинский в статье «Назад в девяностые»

• Снижение количества застройщиков, усиление позиций крупных компаний, которые уже имеют кредитные линии, надежных инвесторов и не зависят хотя бы в ближайшей перспективе от денег дольщиков. Но они могут все равно попасть в категорию долгостроя или обанкротиться, только масштаб бедствий уже в таком варианте будет колоссальным.

  Количество застройщиков многоквартирных домов (а сейчас их более 5 000) резко сократится. Найти 20 – 40% от стоимости возведения дома крайне трудно даже лидерам рынка, поэтому большинство застройщиков (вплоть до 70 – 80%) уйдут из этого бизнеса.  Пишут Денис Ключник и Александр Анчугов в Forbes

• Увеличение стоимости квартир на 30-40%. До этого на рынке была существенная разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и уже сданной в эксплуатацию. Дольщик мог получить хорошую цену и ради нее пойти на риск и купить строящуюся квартиру. Теперь эта «вилка» может сильно сократиться, ведь все равно деньги не пойдут на строительство сразу, и застройщик их получит только после готовности проекта. 
• Снижение объема многоквартирных домов в целом по России. Сейчас по итогам первого полугодия 2018 года цифра сократилась на 15%. Подмосковье, (11,2% общей площади построенного в России жилья), Ленинградскую область и Краснодарский край это снижение, может, даже обрадует, но для остальной части страны нужно больше нового жилья.

Удорожание будет связано с несколькими моментами:

1. Инфляция закладывается сразу, ведь застройщик получит деньги только в будущем. Возведение многоквартирного дома может занять в среднем от 2 до 5 лет, за это время цены вырастут однозначно, и, чтобы перестраховаться, ожидания от инфляции будут на всякий случай завышены.
2. Ставка для компании-застройщика по кредитной линии на потенциально собственные (!) деньги от 11 до 14% годовых. Во всем мире, где нет долевого строительства и действует нормальная схема (кредит в банке, стройка, затем уже продажа готовых квартир) банк дает ставку значительно ниже – 2-5%. А у нас… ничто не мешает еще и увеличить ставку в такой безвыходной ситуации. Конечно, драконовские условия будут только на начальном этапе, дальше, по мере поступления средств кредитные условия смягчатся. Сбербанк, например, снижения ставки по кредиту по мере активности поступления средств. Когда кредит будет полностью покрыт, то ставка уменьшится вдвое. Но все равно 11-14% - это слишком много.

В конце февраля президент РФ Владимир Путин в послании к Федеральному Собранию поставил задачу к 2024 году достичь ежегодного ввода 120 млн кв.м жилья. По данным «Ведомостей»

Как такие цифры будут достигаться с учетом новых поправок и прогнозируемого снижения количества застройщиков – пока непонятно.

Вместо заключения

Пока при общей нестабильности банки получат больше денег и больше власти, они оказались в наиболее выгодном положении. Застройщики и дольщики становятся зависимыми от банковского кредита, застройщики – напрямую, а дольщики – опосредовано. Покупателям квартир, с одной стороны, дается условная защита от серых схем долгостроя, с другой – отсутствие существенных скидок и подъем цен на первичное жилье.

Застройщикам среднего формата придется, видимо, заключать сделки  и работать генподрядом с крупными строительными компаниями, чтобы получить вменяемые индивидуальные условия по кредиту.

Посмотрим, как будет развиваться многоквартирное строительство с новыми поправками к закону. Их накопилось уже достаточно, чтобы стал виден просвет в конце тоннеля «долевое строительство». Главное, чтобы это действительно был выход, а не очередная тоннельная лампочка.

В идеале, конечно, понадобится введение новой схемы проектного финансирования строительства, когда будут учтены интересы всех – и дольщиков, и застройщиков, и банков.

Смотрим на мировые тенденции, может, рынок двинется, и у нас, появятся волшебники с кредитами по 3%, и все вздохнут спокойно.

Камень, ножницы, бумага... Правила меняются, а игра по-прежнему непредсказуема, кто-то режет, кто-то тупит, кто-то заворачивает

Следим за новостями, но не перестаем мечтать!

Фото взято с сайта СПБгуру